Majitel chce dům rychle prodat ještě před dražbou. Může uzavřít běžnou kupní smlouvu?

Dobrovolný prodej může někdy přinést vyšší cenu než dražba. Po vzniku exekučních omezení ale vlastník nesmí s majetkem volně nakládat. Prodej musí být koordinovaný s exekutorem, věřiteli a právníkem.

Modelový příběh inspirovaný praxí

Rodina našla kupce, který nabídl cenu dostatečnou na splacení hypotéky i exekuce. Chtěla rychle podepsat kupní smlouvu a dluhy doplatit z úschovy. Na listu vlastnictví už ale byla exekuční omezení a majiteli bylo doručeno vyrozumění o zahájení exekuce.

V takové fázi není bezpečné postupovat jako při běžném prodeji. Zákaz nakládání s majetkem může převod zpochybnit a kupující riskuje, že vlastnictví nezíská.

Jak to ve skutečnosti je

Doručením vyrozumění o zahájení exekuce vzniká povinnému obecné omezení nakládání s majetkem, známé jako generální inhibitorium, s určitými zákonnými výjimkami.

U konkrétně postižené nemovitosti může platit ještě přísnější omezení. Převod bez respektování omezení může být neplatný nebo napadnutelný.

Reálnou cestou bývá dohoda s věřitelem a exekutorem, přesné vyčíslení dluhů, bezpečná úschova a podmínky, za nichž se omezení odstraní nebo exekuce zastaví.

Co udělat teď

1. Nechte si vyčíslit všechny exekuce, hypotéky a náklady k plánovanému datu.
2. Zjistěte, jaká omezení jsou zapsána v katastru a kdy vznikla.
3. Před podpisem si vyžádejte stanovisko exekutora a dotčených věřitelů.
4. Nastavte kupní cenu přes úschovu tak, aby nejprve odcházela na výmaz dluhů a zástav.
5. Nepoužívejte běžný vzor smlouvy, celý obchod musí být právně koordinovaný.

Na co si dát pozor

Samotný slib, že se dluh zaplatí po prodeji, omezení neruší. Kupující, prodávající, banka, exekutor a úschova musí navazovat v přesném pořadí.

Co si odnést: Před dražbou může být ještě čas na lepší řešení. Není ale čas na improvizovaný prodej bez souhlasu a kontroly.

Zdroje a ověření

• Exekutorská komora ČR: generální inhibitorium
• Exekutorská komora ČR: plná procesní poučení