Dědické řízení ještě běží a na dům je kupec. Dá se prodat dřív?

Jako běžný vlastník můžete dům nebo byt zemřelého prodat až poté, co v dědickém řízení nabude právní moci usnesení o dědictví. Dřív to jde jen výjimečně: se souhlasem všech spoludědiců a s povolením soudu, které v praxi vydává notář jako soudní komisař. Kupce, který nechce čekat, můžete zavázat smlouvou o budoucí kupní smlouvě, ta ale nese vlastní rizika.

Modelový příběh inspirovaný praxí

Paní Hana pohřbila maminku a zůstal po ní byt v krajském městě. Dědí s bratrem, který žije v zahraničí. Pohřeb zaplatila ze svých úspor a každý měsíc posílá zálohy na energie a do fondu oprav za byt, ve kterém nikdo nebydlí.

Po dvou týdnech se ozval soused z vedlejšího vchodu: byt chce koupit hned, jen ať mu podepíše rezervaci a vezme si zálohu. Hana by nejraději souhlasila. V katastru je ale pořád zapsaná maminka a notář jí řekl, že řízení potrvá ještě několik měsíců. Hana neví, jestli smí cokoli podepsat a jestli nemusí souhlasit i bratr.

Jak to ve skutečnosti je

Dědicem jste od smrti, prokázat to ale můžete až usnesením

Dědické právo vzniká smrtí zůstavitele (§ 1479 občanského zákoníku). Nabytí dědictví ale potvrzuje soud (§ 1670 OZ), a to usnesením, které působí zpětně ke dni smrti (§ 185 odst. 1 zákona o zvláštních řízeních soudních). Řízení za soud vede pověřený notář (§ 100 téhož zákona).

Dokud usnesení nemáte, nemáte listinu, kterou byste kupci a katastru prokázali, že byt je váš. Katastrální úřad při vkladu zkoumá, jestli nový zápis navazuje na dosavadní zápisy (§ 17 odst. 1 písm. g) katastrálního zákona), a zapsaný je pořád zemřelý. Po právní moci usnesení soud katastr sám vyrozumí, kdo se stal vlastníkem (§ 190 odst. 1 zákona o zvláštních řízeních soudních).

Do té doby mají všichni dědicové právo k celé věci (§ 1236 OZ) a pozůstalost spravují společně, pokud zůstavitel nepovolal správce nebo vykonavatele závěti (§ 1677 odst. 1 OZ).

Prodej ještě během řízení: dvě zákonné cesty

Povolení dědicům. Dědici, jehož dědické právo je jasně prokázáno, může soud povolit, aby s určitou věcí z pozůstalosti volně nakládal ještě před skončením řízení (§ 1680 odst. 1 OZ). Podmínkou je zabezpečené splnění poslední vůle zůstavitele, nebo souhlas ostatních spoludědiců, nepominutelných dědiců a odkazovníků. Pokud se dědici o dědictví přou, povolení vydat nelze (§ 1680 odst. 2 OZ). Soud rozhoduje usnesením (§ 161 zákona o zvláštních řízeních soudních). Odborný časopis Notářské komory uvádí, že prodávajícími jsou pak všichni dědicové společně a oprávnění k prodeji dokládají katastru právě tímto usnesením.

Prodej přes správce. Pokud pozůstalost spravuje správce pozůstalosti nebo vykonavatel závěti, smí udělat krok nad rámec prosté správy se souhlasem dědiců. Když se dědici nedohodnou nebo je mezi nimi osoba pod zvláštní ochranou (například nezletilé dítě), potřebuje souhlas soudu (§ 1679 odst. 2 OZ). Nejvyšší soud potvrdil, že prodej hodnotné nemovitosti z pozůstalosti prostou správu přesahuje a soud při rozhodování poměřuje zájmy všech dědiců (sp. zn. 24 Cdo 3642/2021).

Soud povolit může, ale nemusí. Peníze z takového prodeje navíc nejsou volně vaše: při rozdělení pozůstalosti se do ní dosažená kupní cena započítá (§ 1700 odst. 1 OZ).

Smlouva o budoucí kupní smlouvě

Pokud nechcete žádat o povolení, můžete s kupcem uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí. Tou se zavazujete uzavřít kupní smlouvu po vyzvání v ujednané lhůtě, a pokud lhůtu nesjednáte, do jednoho roku (§ 1785 OZ). Když oprávněná strana nevyzve včas, povinnost zaniká (§ 1788 odst. 1 OZ). Lhůtu proto nastavte s rezervou a podepsat by ji měli všichni, kdo budou dědit. Je-li mezi dědici nezletilý, potřebuje jeho zákonný zástupce souhlas soudu k jednáním, která se týkají jmění dítěte, a k prodeji nemovitosti vždy (§ 898 OZ).

Jak dlouho řízení trvá

Pevnou délku zákon nestanoví. Řízení prodlužují zákonné lhůty: měsíc na odmítnutí dědictví, a má-li dědic jediné bydliště v zahraničí, tři měsíce (§ 1487 odst. 1 občanského zákoníku, § 164 zákona o zvláštních řízeních soudních), měsíc na výhradu soupisu (§ 175), nejméně 6 měsíců u dědice neznámého pobytu (§ 166), nejméně 3 měsíce při svolání věřitelů (§ 174) a nejméně 2 měsíce na podání žaloby při sporu o dědické právo (§ 170). Jak řízení probíhá krok za krokem, popisuje článek Dědické řízení: jak probíhá.

Daně jen stručně

Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen, pokud mezi nabytím a prodejem uplyne 10 let. U nemovitostí nabytých před rokem 2021 stačí 5 let (zákon č. 386/2020 Sb., čl. IV bod 2); jak se to počítá u zděděné nemovitosti, kterou zůstavitel koupil před rokem 2021, si ověřte s daňovým poradcem. U dědictví po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se do této doby započítá i doba, po kterou věc vlastnil zůstavitel (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů). Podrobnosti najdete v článku Daňové povinnosti při prodeji nemovitostí.

Co udělat teď

1. Kupci zatím nic nepodepisujte a zálohu nepřijímejte, dokud nevíte, kdo všechno dědí a jestli neexistuje závěť.
2. Zavolejte notáři, který řízení vede. Řekněte, že máte kupce, a zeptejte se na odhad harmonogramu a na možnost povolení podle § 1680 OZ.
3. Domluvte se se všemi spoludědici písemně: prodat, za kolik, komu a co s penězi.
4. Pokud je mezi dědici nezletilý nebo člověk s opatrovníkem, počítejte se souhlasem soudu. Více v článku Nezletilé dítě a dědictví.
5. Schovejte doklady za pohřeb a za provoz bytu. Náklady pohřbu se hradí z pozůstalosti (§ 114 odst. 2 OZ) a v řízení patří mezi její pasiva (§ 171 odst. 2 písm. b) zákona o zvláštních řízeních soudních). Nahlaste je notáři.
6. Pokud kupec trvá na závazku, nechte smlouvu o smlouvě budoucí sepsat nebo zkontrolovat notářem či advokátem. Kupní cenu směřujte do úschovy, ne na svůj účet.

Na co si dát pozor

Svévolná správa ruší výhradu soupisu. Když se dědic bez oprávnění ujme plné správy pozůstalosti, ruší se účinky jeho výhrady soupisu (§ 1681 OZ). Pak hradí dluhy zůstavitele v plném rozsahu (§ 1704 OZ), tedy i ze svého.

Rezervační záloha není jistota. Pokud se objeví jiný dědic nebo se dědici neshodnou, prodej se nemusí uskutečnit. Jak rezervaci ošetřit, popisuje článek Rezervační smlouva.

Zapsané zástavy zůstávají. Nabyvatel přejímá závady zapsané ve veřejném seznamu (§ 1107 odst. 1 OZ), hypotéku tedy řešte s bankou předem.

Spor mezi dědici. Povolení podle § 1680 OZ pak vydat nelze. Co se spoluvlastnictvím po řízení, rozebírá článek Tři sourozenci, jeden dům.

Časté otázky

Můžu prodat byt zemřelého rodiče, když je v katastru zapsaný on?

Ne jako běžný prodávající. Katastr vklad povolí, jen když navazuje na dosavadní zápisy. Potřebujete buď pravomocné usnesení o dědictví, nebo usnesení soudu, které prodej povoluje ještě během řízení.

Musí s prodejem souhlasit všichni dědicové?

Prakticky ano. Zákon spojuje povolení podle § 1680 OZ se souhlasem ostatních spoludědiců, nepominutelných dědiců a odkazovníků, nebo se zabezpečením poslední vůle, a odborná literatura dovozuje, že je potřeba obojí. Když správce pozůstalosti nezíská souhlas dědiců, rozhoduje o prodeji soud.

Jak dlouho musím čekat, než budu moct prodat?

Do právní moci usnesení o dědictví, pokud nezískáte povolení dřív. Pevnou délku řízení zákon neurčuje, odhad vám dá notář, který řízení vede.

Můžu s kupcem podepsat smlouvu o budoucí koupi ještě během řízení?

Ano, smlouva o smlouvě budoucí je možná. Podepsat by ji měli všichni budoucí dědicové a lhůta by měla počítat s delším řízením, jinak platí jeden rok.

Komu patří peníze z prodeje během řízení?

Patří do pozůstalosti. Při rozdělení pozůstalosti se do ní dosažená kupní cena zahrne (§ 1700 odst. 1 OZ) a rozdělí se mezi dědice podle výsledku řízení.

Co si odnést: Než vezmete od kupce zálohu, domluvte se se všemi dědici a zeptejte se notáře, jestli lze prodej povolit ještě během řízení.

Zdroje a ověření

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1487
• Zákon č. 386/2020 Sb., čl. IV bod 2 (pětiletý test u nemovitostí nabytých před 1. 1. 2021)
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1670
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1679 až § 1681
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1785 a § 1788
• Zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, § 161, § 185 a § 190
• Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, § 17
• Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 4
• Nejvyšší soud, usnesení sp. zn. 24 Cdo 3642/2021
• Ad Notam: Zcizení věci před skončením řízení o pozůstalosti podle § 1680 ObčZ