Sestra bydlí sama ve zděděném domě. Musí bratrovi platit náhradu?

Spoluvlastník může užívat společnou věc, ale ne bez právního důvodu nad rámec svého podílu na úkor ostatních. Pokud neexistuje dohoda o bezplatném užívání, může vzniknout povinnost peněžité náhrady.

Modelový příběh inspirovaný praxí

Sestra se po smrti matky nastěhovala do celého domu. Bratr žil jinde a několik let nic neřešil. Když začal požadovat polovinu obvyklého nájemného, sestra namítala, že je přece také vlastnicí a nikomu nájem neplatí.

Vlastník skutečně není nájemník. Spoluvlastnický podíl ale určuje také rozsah, v jakém se může podílet na užívání společné věci. Pokud jeden užívá celý dům a druhý je fakticky vyloučen, může jít o bezdůvodné obohacení.

Jak to ve skutečnosti je

Spoluvlastník, který užívá nemovitost nad rámec svého podílu, může být povinen ostatním poskytnout peněžitou náhradu.

Náhrada nevznikne, pokud prokáže dohodu, že smí celou nemovitost užívat bezplatně.

Výše se obvykle odvíjí od ekonomické hodnoty užívání, často od obvyklé úplaty za srovnatelné užívání. Konkrétní výpočet závisí na rozsahu, stavu domu a skutečné možnosti druhého spoluvlastníka věc užívat.

Co udělat teď

1. Zjistěte, zda existovala dohoda o užívání a zda byla bezplatná.
2. Písemně navrhněte pravidla užívání nebo měsíční náhradu.
3. Zajistěte odhad obvyklé hodnoty užívání.
4. Evidujte platby za nutné opravy, daně a provoz, protože mohou být součástí vypořádání.
5. Pokud dohoda není možná, zvažte zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Na co si dát pozor

Nárok není automaticky přesně polovina tržního nájemného. Soud posuzuje skutečný rozsah užívání, dohodu stran a další okolnosti.

Co si odnést: Spoluvlastnictví dává právo dům užívat, ne právo bez dohody obsadit celý dům na úkor druhého.

Zdroje a ověření

• Nejvyšší soud, sp. zn. 28 Cdo 1519/2021
• Nejvyšší soud, sp. zn. 28 Cdo 3310/2022