Dražba, nebo prodej sami? Kolik z domu či bytu reálně dostanete

V exekuční dražbě se dům nebo byt v prvním kole nesmí prodat za méně než dvě třetiny ceny určené podle znaleckého posudku. Když nikdo nenabídne ani tolik, hranice v dalších kolech klesá až na čtvrtinu. Z výtěžku se nejdřív platí náklady exekuce a dluhy, vám zůstane jen zbytek, kdežto prodej se souhlasem exekutora musí dosáhnout aspoň ceny obvyklé.

Modelový příběh inspirovaný praxí

Pan Tomáš vlastní rodinný dům po rodičích. Po neúspěšném podnikání mu zůstaly dluhy a tři exekuce. Přišlo mu usnesení o ceně: znalec ocenil dům na 3 000 000 Kč. Na internetu si pak přečetl, že dražba začne na dvou milionech.

Soused tvrdil, že se dům stejně prodá „za tržní cenu". Známý zase, že v dražbě dostane pár korun a dluhy mu zůstanou. Pan Tomáš nevěděl, komu věřit, ani jestli má ještě čas prodat sám.

Nakonec si od exekutora vyžádal vyčíslení všech dluhů a nákladů a sedl si s tužkou. Až tehdy viděl, kolik by mu zbylo v dražbě a kolik při vlastním prodeji.

Jak to ve skutečnosti je

Kdo určí cenu

V exekuci dělá úkony, které jinak patří soudu, exekutor (§ 52 exekučního řádu). Když dražbu vede soud, pravidla o ceně jsou stejná. Nejdřív se ustanoví znalec, který ocení nemovitost cenou obvyklou (§ 336 odst. 1 občanského soudního řádu, § 66 odst. 8 exekučního řádu). To je cena, za kterou se podobná nemovitost prodává v běžném obchodním styku. Tíseň prodávajícího se do ní promítat nemá (§ 2 odst. 2 zákona o oceňování majetku).

Podle posudku vydá exekutor usnesení o ceně. Určí v něm výslednou cenu a vyjmenuje práva, která dražbou nezaniknou, například nájem bytu nebo věcné břemeno bydlení (§ 336a odst. 1 občanského soudního řádu). Proti usnesení se můžete odvolat do 15 dnů od doručení (§ 55c exekučního řádu).

Nejnižší podání: méně se v daném kole nabídnout nedá

V prvním kole je nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e odst. 1 občanského soudního řádu). Pokud nikdo nenabídne ani tolik, může věřitel navrhnout další dražbu, nejdříve po 3 měsících (§ 336m odst. 1). Ve druhém kole je nejnižší podání 50 % výsledné ceny, ve třetím 40 %, ve čtvrtém 30 % a v pátém 25 %. Po neúspěšném pátém kole se řízení zastaví (§ 336m odst. 3).

Příklad: výsledná cena je 3 000 000 Kč. První kolo začíná na 2 000 000 Kč, druhé na 1 500 000 Kč, třetí na 1 200 000 Kč, čtvrté na 900 000 Kč a páté na 750 000 Kč.

Cena se může vyšplhat i nad výslednou cenu. Po příklepu navíc kdokoli může do 15 dnů nabídnout předražek, tedy aspoň o čtvrtinu víc než nejvyšší podání (§ 336ja).

Kam jdou peníze z dražby

Výtěžek se rozděluje podle pevného pořadí skupin (§ 337c odst. 1 občanského soudního řádu). Zjednodušeně:

1. náklady řízení, v exekuci tedy náklady exekuce (§ 66 odst. 10 exekučního řádu),
2. dluhy vůči správě domu u bytové jednotky, nejvýš do desetiny výtěžku,
3. pohledávky z hypotečních úvěrů krytých hypotečními zástavními listy,
4. pohledávka věřitele, který exekuci vede, a dluhy zajištěné zástavním právem,
5. výživné, daně, pojistné a ostatní přihlášené dluhy.

Uvnitř skupiny rozhoduje pořadí, například den vzniku zástavního práva (§ 337c odst. 5). Do dražby se mohou přihlásit i další věřitelé (§ 336f). Co zbude po zaplacení všech, dostanete vy (§ 337c odst. 7). Když výtěžek nestačí, nezaplacená část dluhů trvá dál, protože závazek zaniká jen splněním (§ 1908 občanského zákoníku).

Odměna exekutora se počítá z části výtěžku, která jde věřitelům: 15 % do 3 000 000 Kč, nad tuto částku 10 % (§ 5 odst. 3 a § 6 vyhlášky č. 330/2001 Sb.). Přičítají se hotové výdaje a případně DPH (§ 87 odst. 1 exekučního řádu). Příklad: jde-li věřitelům 1 000 000 Kč, odměna je 150 000 Kč bez výdajů a daně.

Proč dražba obvykle vynese méně než běžný prodej

• Start je níž. Když se sejde málo zájemců, cena se od nejnižšího podání nemusí vzdálit.
• Kupců je méně. Dražitel předem skládá jistotu až do tří čtvrtin nejnižšího podání (§ 336e odst. 2) a doplácí nejpozději do 2 měsíců (§ 336j odst. 3). Úvěrem jen tehdy, když to dražební vyhláška připustí (§ 336b odst. 4 písm. c).
• Prohlídka není zaručená. Zákon ji mezi náležitostmi dražební vyhlášky neuvádí (§ 336b odst. 2).
• Některá práva přecházejí na kupce. Nájem bytu ani věcné břemeno bydlení dražbou nezanikají (§ 336l odst. 5).

Prodej sami: co je potřeba

Po doručení vyrozumění o zahájení exekuce nesmíte s majetkem volně nakládat (§ 44a odst. 1 exekučního řádu). Prodat můžete jen s písemným souhlasem exekutora, věřitele a všech přihlášených věřitelů, nejméně za cenu obvyklou podle znaleckého posudku, s platbou k rukám exekutora při podpisu (§ 44a odst. 4). Náklady exekuce se platí i tak, protože i tyto peníze jsou vymožené plnění (§ 46 odst. 4 písm. c). Výhoda je jinde: sami volíte kupce, termín i prohlídky. Podrobný postup popisujeme v článku o prodeji domu před dražbou.

Co udělat teď

1. Zjistěte, co vám už přišlo: vyrozumění, exekuční příkaz na nemovitost, usnesení o ceně, nebo dražební vyhláška. Od toho se odvíjí, kolik máte času.
2. Pokud posudek podle vás cenu podhodnocuje, podejte do 15 dnů od doručení usnesení o ceně odvolání. Přiložte ceny srovnatelných prodejů.
3. Požádejte exekutora o vyčíslení dluhu, nákladů exekuce a přehled přihlášených věřitelů.
4. Spočítejte, kolik by vám zůstalo při nejnižším podání v prvním a druhém kole a kolik při prodeji za tržní cenu.
5. Chcete-li prodat sami, požádejte exekutora co nejdřív o souhlas podle § 44a odst. 4 exekučního řádu.
6. Proberte s bezplatnou dluhovou poradnou nebo advokátem i jiné cesty, například oddlužení.

Na co si dát pozor

• Lhůta 15 dnů na odvolání proti usnesení o ceně. Později se cena mění jen výjimečně (§ 336a odst. 4 občanského soudního řádu).
• Po příklepu už výkon zastavit nejde (§ 337h odst. 3). Jednat je potřeba před dražbou.
• Nepodepisujte kupní smlouvu bez souhlasu exekutora. Může být neplatná (§ 44a odst. 1 a § 47 odst. 6 exekučního řádu).
• Nabídky výkupu za zlomek ceny také potřebují souhlas exekutora a cenu aspoň obvyklou (§ 44a odst. 4). Vždy je porovnejte s tím, co by vám zůstalo v dražbě.
• Po dražbě musíte vyklidit do 15 dnů od právní moci příklepu nebo doplacení ceny (§ 336j odst. 4).

Časté otázky

Může se dům opravdu prodat za čtvrtinu ceny?

Zákon to v pátém kole dražby připouští (§ 336m odst. 3 občanského soudního řádu). Tam se ale dostane jen nemovitost, za kterou ve čtyřech předchozích kolech nikdo nenabídl ani nejnižší podání.

Dostanu něco z peněz z dražby?

Ano, pokud výtěžek pokryje náklady exekuce a všechny uspokojované dluhy. Zbytek se vyplatí vám (§ 337c odst. 7). Když nestačí, nedostanete nic a zbylé dluhy trvají dál.

Může dům v dražbě koupit můj manžel nebo příbuzný?

Dlužník ani jeho manžel či manželka dražit nesmí (§ 336h odst. 4). Ostatní příbuzné zákon nevylučuje, musí ale splnit stejné podmínky jako kdokoli jiný, včetně jistoty.

Vyplatí se prodat nemovitost sám před dražbou?

Může, protože se prodává nejméně za cenu obvyklou, ne od dvou třetin výsledné ceny. Potřebujete ale souhlas exekutora a věřitelů a kupce, který zaplatí hned.

Co si odnést: Dražba začíná na dvou třetinách ceny a může klesat, kdežto prodej se souhlasem exekutora musí dosáhnout aspoň ceny obvyklé, proto se vyplatí jednat co nejdřív.

Zdroje a ověření

• Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, § 336 a § 336a (ocenění a usnesení o ceně)
• Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, § 336e (nejnižší podání a jistota)
• Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, § 336m (další dražební jednání)
• Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, § 337c (rozvrh výtěžku)
• Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád, § 44a (prodej se souhlasem exekutora)
• Zákon č. 120/2001 Sb., exekuční řád, § 66 (exekuce prodejem nemovitých věcí)
• Vyhláška č. 330/2001 Sb., exekutorský tarif, ve znění vyhlášky č. 518/2025 Sb., § 5 a § 6
• Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, § 2